事件描述

日前，国家统计局发布2022年1—4月房地产开发销售数据。

事件评论

需求持续下降，短期压力增大，政策有望继续加码2022年1—4月，全国商品房销售金额/面积/均价同比—29.5%/—20.9%/—10.8%，4月同比分别为—46.6%/—39.0%/—12.5%需求面跌幅扩大，以价换量趋势持续，短期压力加大2022年1—4月，百强房企销售金额/百强房企销售面积/30强大中城市销售面积同比分别为—50.5%/—52.3%/—40.9%，4月分别为—59.2%/—60.7%/—54.2%统计局的数据与微观趋势基本一致，但在4月底政治局会议后，由于因城施策，产业政策将适度宽松，更多高能耗城市在首付，利率，限购，限售等方面有所松动但政策落地到居民购房信心恢复还有一个时间差，疫情的多次爆发也影响了需求改善的步伐预计需求端的边际改善将延迟至第三季度最近首套房利率下限降至LPR—20BP，意味着政策面更加全面

在资金链紧张的背景下，房企要审慎补库存，保证现金流是当前的重中之重2022年1—4月份，新开工面积同比—26.3%，4月份同比—44.2%，降幅较上月有所扩大土地购置面积/成交价格同比—46.5%/—20.6%，4月份同比—57.3%/—28.3%在销售大幅下滑，融资严峻的背景下，房企拿地和新开工谨慎，保障资金链安全仍是当前首要任务，预计未来几个月仍将维持低位，2022年1—4月，完成面积同比—11.9%，同比—14.2%在资金链紧张的背景下，房企保交付压力很大，但保交付是民生底线地方政府也积极落实属地责任，通过优化预售资金监管完成项目预计完工上行周期仍将持续，全年节奏保持前低后高

投资降幅扩大，资金链压力进一步加大2022年1—4月，房地产开发投资同比—2.7%，4月同比—10.1%资金链的收紧抑制了房企拿地和新开工的意愿，投资降幅也相应扩大2022年1—4月，房地产开发到位资金同比—23.6%，4月同比—35.5%降幅继续扩大，国内贷款，存款及垫款，个人按揭贷款增速均继续下降4月房企资金/地产投资完成额仅0.98X，行业资金链压力进一步加大

短期压力加大，政策持续加码仍是核心矛盾，维持贝塔未满，阿尔法更强的判断最近首套房利率下限降至LPR—20BP，意味着政策面更全面的突破目前仍面临较大的稳增长压力，化解房地产风险迫在眉睫预计宽松政策将继续加码这一轮政策演变越来越接近历史经验宏观政策和产业政策的边际宽松，双击即可预期目前还处于第二个beta阶段的加速期，后面是第三个和第四个阶段全年大方向可以看好波动都是节奏问题，系统性的卖点还远没有出现长期的格局逻辑一直都在，短期关键在于业绩弹性和估值弹性目前建议均衡配置有效率的国企和有信用的民企，关注保利，滨江，金地，万科等一旦政策如期加速，优秀的腰私领袖会表现出更大的弹性，比如新城的开发下半年可以关注资产良好的脱险房企此外，优质地产股也进入了战略配置窗口

风险警告

1.需求端疫情拖累高于预期，政策持续加码节奏不确定，2.腰房企信用修复进度低于预期。

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