第三批集中供地倒计时:民营房企拿地意愿低迷，2022年土地市场能回暖。

伴随着北京，郑州等三批次土拍收官，除将在2022年1月18日进行第三批次土拍的宁波，2021年各城市集中供地已结束。截至目前，22个城市已有一半以上完成了第二批集中土拍卖，但与第一批集中土拍卖相比，气温明显下降。

2021年前五个月，土地交易市场沉浸在前所未有的集体亢奋中可是这样热闹的景象在第二批次集中供地时急转而下

回顾近期第三批次已经完成出让的21个城市情况，尽管流拍率有所降低，但溢价率仍处低位，各城市土拍市场均变得更理性。

目前，央企，国企仍是拿地主力，民营房企拿地意愿持续低迷如该趋势在2022年继续，央企，国企拿地逐渐饱和，将逐渐减少拿地数量，土拍市场温度恐进一步下降

城市土拍热度持续分化

最近几天，诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示，21城第三轮集中土拍整体平均溢价率为2.42%，较首批降低12.29%，较第二批降低1.68%，21城第三批集中土拍整体流拍率为18.85%，较首轮上升12.56%，较第二批下降22.56%。

各地国土局数据显示，在各城市中，武汉在第三轮成交规模居首位，成交规划建筑面积达633.92万平方米，上海紧随其后，本轮成交规划建筑面积为574.19万平方米，同处长三角经济圈的杭州本轮成交表现也不俗，以416.2万平方米的成交规划建筑面积位居榜三。

由于重启预勾地政策，杭州第三次集中供地实现零流拍，一举改变二批次土地频频流拍的颓势短短48小时内，35宗涉宅地块全部成交，成交总额高达762.8亿元全年合计土地出让金总额高达3014亿元，同比增长20.4%，创下新高

此外，同为东北地区的沈阳，在本轮集中供地的表现也未见起色日前，沈阳市第三轮集中供地收官，最终19宗地流拍，仅8宗地最终成交，成交金额43.81亿元成交的8宗地块中有7宗底价成交，仅锅炉厂地块溢价4.37%

如何提升土地市场景气度在不少业内人士看来，各城市应加快落实因城施策

日前，好地研究院研究员徐路加指出，接下来哪些城市的土地市场景气度能优先提升，重点需观察新房库存和去化周期变化经历二批次开始的大面积流拍，部分城市的土地供应在缩减，伴随着前期库存明显下降，这些城市未来将重获房企关注

目前仅极少数城市可以通过降地价解决问题比如深圳，第三批集中供地采取降地价，拿地利润率高达20%，吸引较多外来房企参拍，比如杭州，通过土地端让利，拿地预期销售利润率提升至8.5%，促进房企积极参与，参拍房企达到50余家大部分城市，即使大幅降地价，仍在底价成交，房企的关注板块还在持续缩小徐路加表示

民营房企资金压力有所缓解

与前两次集中供地相比，第三批次供地中，城投公司拿地占比更高，民企参与率较低，其中深圳，广州，无锡，苏州，南京城投涌现显著。

以广州为例，12月2日，广州开启第三批集中供地，13宗地块全部底价成交，其中知识城投资集团，白云城市建设，南沙开发建设等这类城投企业成为投资主力，地方城投累计斩获9宗地块。。

此外，在长三角多个城市第三轮集中供地中，城投性质企业的积极性也较高比如，无锡共成交20宗土地，其中15宗地块由城投公司拍下，苏州成交25宗土地，19宗地由地方城投获得，南京成交的31宗地中，22宗地被城投公司拍下

诸葛找房研究中心的一份报告分析指出，城投企业的参与度与城市自身热度存在一定正相关关系，长三角经济圈城市以及武汉，广州等发展较稳健城市，城投企业的活跃度也较高。

该份报告还指出，城投公司拿地比例提升，一定程度上缓解了开发商拿地谨慎导致的地块流拍问题，承接了房企的职能，地方政府还可通过土地出让金返还的形式，减轻城投公司资金压力但城投公司大举拿地也蕴藏一定风险，城投公司的项目操盘能力有待考察，未来项目去化情况也具有不确定性，或将驱动后期城投公司与优质品牌房企合作，取长补短共同开发

日前，58安居客房产研究院分院院长张波在接受时代周报记者采访时表示，虽然房企近期融资压力有所缓解，但从实际融资状况看，很多民企融资落地还需要有个过程有些企业虽然当下有意拿地，但却没办法出手

徐路加也表达了类似观点，在他看来，市场若持续下行，国资企业也未必能继续大规模拿地近几轮土拍中，城投平台拿地本身也有出于避免流拍的考虑，这种情况较难持久，而央企国企则有自己的投资节奏与拿地限度

如果民企拿地情况在2022年第二季度还不能改善，央企国企拿地逐渐饱和，预计将失去2021年三四季度拿地的势头徐路加指出

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